임대차 3법 완전 정복: 계약갱신청구권부터 전·월세 보호 법까지

 

최근 몇 년 사이 부동산 관련 법안 중 가장 많은 사람들의 주목을 받은 것 중 하나가 바로 임대차 3 법입니다. 이 법은 임차인, 즉 세입자의 권리를 강화하고 주거 안정을 도모하기 위해 2020년 도입되었습니다. 특히, 계약갱신청구권제와 함께 전·월세상한제, 전·월세신고제가 주요 내용을 구성하고 있어요. 오늘은 이 세 가지 법의 핵심 내용을 초보자도 이해할 수 있도록 쉽고 자세하게 설명드릴게요.

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1. 임대차 3 법이란?

임대차 3 법은 크게 세 가지로 구성되어 있습니다.

법안명	주요 내용
계약갱신청구권제	기존 임차인이 계약을 한 차례 연장할 수 있는 권리 (2년 + 2년)
전·월세상한제	갱신 시 임대료 인상폭을 5% 이내로 제한
전·월세신고제	전·월세 계약 체결 시 관할 지자체에 신고 의무화

이 세 가지는 서로 유기적으로 연결되어 있어서, 세입자가 안정적으로 거주할 수 있도록 법적으로 보장해 주는 역할을 합니다.

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2. 계약갱신청구권제란?

✅ 기본 개념

계약갱신청구권제는 세입자가 기존 2년 임대차 계약이 끝나더라도, 한 번 더 2년을 연장할 수 있는 권리를 보장하는 제도입니다.

즉, 2년 계약 + 2년 연장 = 총 4년간 같은 집에 살 수 있는 권리를 갖게 되는 것입니다.

✅ 적용 대상

• 주택임대차 계약을 맺은 임차인
• 2020년 7월 31일 이후 계약부터 적용
• 계약 기간이 끝나기 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신을 요청해야 합니다.

✅ 예외 조건

임대인이 계약갱신을 거부할 수 있는 몇 가지 정당한 사유도 있습니다. 대표적으로는:

1. 임대인이나 그 직계존비속이 직접 거주할 경우
2. 임차인이 계약 조건을 위반했을 경우
3. 임대차 목적물의 철거·재건축이 확정된 경우 등

팁: 계약서에 ‘임대인이 실거주할 계획’이라는 내용을 사전에 명시하면, 추후 분쟁을 줄일 수 있어요!

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3. 전·월세상한제란?

✅ 핵심 개념

전·월세상한제는 임대차 계약을 갱신할 때 **임대료 인상률을 최대 5%**로 제한하는 제도입니다. 즉, 갑자기 월세가 20%, 30%씩 오르는 일이 없게 막는 장치죠.

✅ 적용 조건

• 계약갱신청구권을 행사하는 동일 임차인에게 적용
• 새로운 임차인에게는 상한제 적용되지 않음 (시세대로 임대 가능)

항목	기존 계약	갱신 계약
전세금	2억 원	최대 2억 1천만 원
월세	100만 원	최대 105만 원

팁: 5% 상한은 법적 최대치일 뿐, 임대인과 협상을 통해 더 적은 인상률로 계약하는 것도 가능합니다.

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4. 전·월세신고제란?

✅ 무엇을 신고해야 하나요?

전·월세신고제는 일정 금액 이상의 전·월세 계약을 체결하면 반드시 해당 내용을 관할 시·군·구청에 신고해야 하는 제도입니다.

• 신고 대상: 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시
• 신고 기한: 계약 체결일로부터 30일 이내

✅ 신고 방법

• 온라인 신고: 부동산거래관리시스템
• 오프라인 신고: 관할 주민센터 방문

팁: 전입신고와 확정일자를 함께 신청하면 자동으로 전·월세 신고가 되기 때문에 따로 신고할 필요 없어요!

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5. 임차인이 꼭 알아야 할 실전 팁

1. 계약 기간 6개월~2개월 전에 반드시 갱신 여부 의사 전달하기
2. 계약서에 '계약갱신청구권 사용 여부'를 명확히 기록
3. 임대료 5% 이상 인상을 요구받았다면 공인중개사 자문을 받을 것
4. 확정일자와 전입신고는 임차인의 권리를 지키는 필수 수단

팁: 계약서 작성 시 '표준 임대차 계약서' 양식을 사용하는 것이 가장 안전합니다. 국토교통부 홈페이지에서 다운로드 가능해요.

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6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나요?

A. 1번만 사용 가능합니다. 최초 2년 계약 후 1회 갱신으로 총 4년까지 거주할 수 있어요.

Q2. 집주인이 바뀌면 갱신청구권도 무효인가요?

A. 아닙니다. 매수인도 기존 임대차 계약을 승계해야 하므로, 세입자의 권리는 그대로 유지됩니다.

Q3. 전세 계약도 신고 대상인가요?

A. 네, 보증금이 6천만 원을 초과하면 전세도 신고 의무가 있습니다.

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마무리

임대차 3 법은 복잡해 보일 수 있지만, 세입자의 권리를 보장하고 안정적인 주거생활을 위한 매우 중요한 장치입니다. 특히 계약갱신청구권을 제대로 이해하고 활용하면, 불안정한 이사 걱정 없이 4년까지 안정적으로 거주할 수 있어요. 전·월세상한제와 신고제도 함께 숙지해 두면 임대차 계약에서의 갈등이나 손해를 방지할 수 있습니다.